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什么是偿债覆盖率 (DSCR)？
偿债覆盖率 (DSCR) 是一个衡量房产或企业产生足够现金流以覆盖其债务偿还能力的财务指标。这是商业贷款机构用来确定贷款风险的关键指标。该比率比较的是净营业收入（NOI）与年度总偿债额。
DSCR 公式
DSCR = 净营业收入 (NOI) / 年度总偿债额
贷款方如何解读DSCR
贷款方希望看到您有现金流缓冲。DSCR为1.0意味着您的收入正好能覆盖债务，没有任何容错空间。大多数贷款方希望看到更高的比率：
- DSCR < 1.0: 负现金流。您没有足够的收入来偿还债务。贷款很可能会被拒绝。
- DSCR = 1.0: 盈亏平衡的现金流。收入与债务支付完全相等。对贷款方来说风险非常高。
- DSCR > 1.25: 这通常被大多数商业房地产贷款机构认为是一个良好且健康的比率。它表明您在偿还债务后仍有25%的现金流缓冲。
常见问题解答 (FAQ)
“年度总偿债额”包括什么？
年度总偿债额包括一年内与该房产或企业相关的所有贷款的所有本金和利息支付。对于一个房产，这将是所有12个月度抵押贷款还款的总和。
我如何提高我的DSCR？
有两种方法可以提高您的DSCR：1) 增加您的净营业收入 (NOI)，可以通过提高租金/价格或减少运营费用来实现。2) 减少您的年度总偿债额，可以通过将您的贷款再融资以获得更低的利率或更长的期限，从而减少您的月供。