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什么是资本化率 (Cap Rate)？
资本化率 (Cap Rate) 是房地产投资中最基本的概念之一。它代表了基于房产预期产生的收入，对该房产投资的预期回报率。其计算方法是将房产的年净营业收入（NOI）除以其当前市值。
Cap Rate 计算公式
资本化率 (%) = (净营业收入 / 房产价值) × 100
什么是净营业收入 (NOI)？
NOI是指房产在扣除所有运营费用后，但在扣除债务偿还（抵押贷款）和所得税之前的年收入。其计算方法为：
NOI = 总租金收入 - 空置损失 - 运营费用
运营费用包括房产税、保险、物业管理费、维修与维护、水电费等。
常见问题解答 (FAQ)
什么样的Cap Rate是“好”的？
一个“好”的资本化率是相对的。高资本化率（例如8-12%）意味着更高的潜在回报，但风险也更高，常见于不太稳定的市场或较旧的物业。低资本化率（例如3-5%）意味着较低的风险和更稳定、优质的物业，常见于主要市中心等高需求地区。投资者使用资本化率来快速比较不同物业的盈利能力和风险。
Cap Rate和投资回报率(ROI)是一回事吗？
不是。Cap Rate是衡量房产在不使用杠杆（即不考虑抵押贷款）情况下的回报。而投资回报率(ROI)，在房地产中更具体地说是“现金回报率(Cash-on-Cash Return)”，是根据您实际投入的现金（您的首付款）来计算回报，并考虑了抵押贷款还款的影响。